Ya tiene forma. El anunciado programa del Gobierno para adquirir casas sin cuota inicial está listo. Se hará a través de un proyecto de ley que crea el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda, que se espera esté vigente en octubre, luego de que el Congreso la apruebe.

La ley, elaborada por el fondo MiVivienda, busca beneficiar a esa gran masa de trabajadores independientes (un 72% de la población económicamente activa) que recibe ingresos de manera irregular y que, por tanto, tiene acceso restringido al modelo actual de financiamiento.

Gerardo Freiberg, gerente general del Fondo MiVivienda, señaló a Gestión que menos del 10% de las solicitudes de créditos hipotecarios presentadas ante el sistema financiero son aprobadas rápidamente, 15% entran a una evaluación que puede demorar y el resto se rechazan porque los postulantes no tienen ingresos fijos.

La ley de arrendamiento, con la que Mivivienda espera beneficiar a unas 160 mil personas (40 mil familias), tendrá dos modalidades para los buenos pagadores: un sistema de alquiler con opción a compra, a través de una desarrolladora inmobiliaria o un fondo de inversión, y otra de leasing financiero.

Alquiler-compra

¿Cómo funciona este sistema? Pasados dos o tres años del arrendamiento, la persona tendrá la opción de adquirir el predio en que está viviendo a través de un crédito hipotecario convencional. El valor final del inmueble pactado será relativamente alto y el plazo más corto.  

Como los pagos del alquiler se harán a través del banco, estas entidades podrán evaluar la capacidad de pago de los clientes. Si se trata de buenos pagadores, podrán acceder al financiamiento convencional sin problemas, explicó Freiberg.

Leasing financiero

 Esta modalidad está dirigida a los buenos pagadores pero que pueden experimentar retrasos, debido a que sus ingresos son irregulares. 

La alternativa del leasing financiero permitirá acceder a una vivienda o a la construcción de un nuevo inmueble sin cuota inicial y con un subsidio estatal (bono del buen pagador, que podría ascender a S/.17 mil). 

Funciona como un contrato de alquiler común y corriente, pero con dos diferencias: 1) el plazo pactado es más largo (15 o 20 años por ejemplo) y 2) se acuerda un valor residual (valor final del inmueble) que se pagará al término de ese plazo si la persona quiere convertirse en la propietaria del predio alquilado.

Freiberg explicó que este sistema implica un menor riesgo para las entidades que financien, lo que se podría reflejar en una menor tasa de interés que la de una hipoteca convencional. 

Sin embargo, la cuota a pagar por el leasing no será necesariamente menor a la que se paga en un crédito hipotecario. Podría ser 3% o 4% mayor, debido a que, al no haber cuota inicial, el monto a financiar será mayor y podría haber también un pago por prima de estreno.

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