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fuente: mike trobee photography

Burbuja inmobiliaria: ¿existe?

Ante el desempeño de precios de vivienda y oficinas en el Perú cabe preguntarse si esta economía se encuentra expuesta a una burbuja 

Publicado: 2014-03-02

Cuando una persona anda despistada respecto a la realidad se dice coloquialmente “fulano vive dentro de una burbuja”, alejado del mundo y ensimismado en pensamientos que lo mantienen en sentido figurado fuera de esta vida.  

¿Será que operadores inmobiliarios (constructores, contratistas, desarrolladores), compradores, arquitectos, diseñadores, agentes corredores, bancos y otros actores del sector viven 'en una burbuja'? O peor: ¿están dentro de ella y aún no lo saben?

Durante el 2009, de acuerdo a información del mercado y agentes inmobiliarios consultados el precio por metro cuadrado de un departamento nuevo 'premium' en Santiago de Surco (distrito suburbano al sureste de Lima) cotizaba a US$790; en el 2011, el valor del mismo predio en la zona subió a niveles promedio de US$1,700 (115% de incremento respecto al precio del 2009) para luego corregir hacia el 2013 en US$1,100 (39% con relación al mismo período).

Esta sería una muestra del desempeño de costos, que en los últimos años viene operando en distritos modernos de la capital. Otro tanto se daría en el segmento oficinas, casas de playa, casas de campo, comercial y terrenos. No sólo en Lima: el fenómeno del valor en subida se viene manifestando en capitales de provincia como Arequipa o Trujillo.

Todo para indicar que se estaría desarrollando una burbuja en el sector.

¿Fantasma en casa?

Las opiniones de especialistas están divididas. Para algunos analistas y expertos no existe una burbuja inmobiliaria, otro tanto da alarma respecto a que sí se vive un contexto de aumento sostenido de precios de vivienda y otros formatos.

Una burbuja inmobiliaria se define por este comportamiento de valores. Es un sistema de precios, donde éstos suben arrastrados por fundamentos poco sólidos como la especulación, la generación de plusvalía o renta a futuro sobre la propiedad. El peligro de un fenómeno así, estriba en el hecho de que este sistema tiene un techo: si los costos suben mucho no reflejando el valor real del predio, puede generar una anomalía de mercado donde los nuevos compradores tendrían un complejo panorama para acceder a este sector, los bancos para desarrollar negocios hipotecarios y las inmobiliarias y corredoras para desplegar nuevos proyectos por el ralentí en el ritmo de ventas. Esto podría replicarse por efecto multiplicador al resto del sector construcción y los jugadores de éste. La reacción en cadena habida cuenta esta retahíla de hechos podría ser fatal para la economía.

En este punto se puede estar claro en algo: lo lógico es que los precios de la tierra aumenten pero ¿con una celeridad tan inmediata? La hacienda Camacho entre Monterrico (Surco) y los distritos Ate y de La Molina fue lotizada por su propietario hacía 1970, los terrenos fueron comprados a precio de saldo, centavos de Sol en esas épocas. En poco más de 40 años, los precios por el metro cuadrado de esta exclusiva zona de Lima son desbordantes; pero ojo pasaron cuatro décadas, no uno o medio decenio.

Esto podría replicarse por efecto multiplicador al resto del sector construcción y los jugadores de éste. La reacción en cadena habida cuenta esta retahíla de hechos podría ser fatal para la economía.

hacienda camacho 1930. actualmente zona residencial de precios altos. foto: panoramio

Burbuja: argumentos a favor…

A medianos del año pasado, el economista y ex funcionario del Banco Mundial Ricardo V. Lago analiza el desenvolvimiento de precios del sector inmobiliario en economías como Perú y Colombia. Tomando cifras de los respectivos Bancos Centrales de las naciones sudamericanas, realizó el ejercicio de comparar ambos sistemas y concluyó que para los intervalos de años 1998-2012 y 2004-2012, en Colombia los precios de las propiedades (segmento departamentos) subieron 69% que ‘traducidos’ a términos locales significan un incremento del 101%.

Con lo cual, Lago sentencia: “Ya sé que, una vez más, surgirán las opiniones sobre las diferencias entre Bogotá y Lima, el menor precio inicial de las propiedades en Perú, la relativa mayor escasez de vivienda en Perú, la todavía no excesiva exposición de los bancos al crédito hipotecario, etc. En mi opinión, eso no es más que parte del fenómeno de negación de la burbuja que ocurre en todo proceso de especulación activa. Al contrario, ello me confirma que cuantos más negadores, más burbuja”

Es una suerte de cervantina declaración a favor de su tesis en contra de quienes descartan una burbuja, un “…ladran Sancho, señal que avanzamos”.

Las conclusiones de Lago están aupadas por Robert Shiller, quien visitó y se paseó por Colombia. El economista estadounidense, profesor de la Universidad de Yale y autor de “Exuberancia irracional” (2000) y uno de los pronosticadores más acertados de la crisis del 2008, mencionó de su experiencia colombiana en julio del 2013: “Sin embargo, no esperaba una historia de burbujas cuando visité Colombia el mes pasado. Pero, una vez más, los locales me hablaron de una burbuja inmobiliaria en curso y mi chófer me paseó por el centro vacacional costero de Cartagena y señaló, con voz asombrada, varias casas que recientemente se vendieron por millones de dólares”

"Ya sé que, una vez más, surgirán las opiniones sobre las diferencias entre Bogotá y Lima, el menor precio inicial de las propiedades en Perú, la relativa mayor escasez de vivienda en Perú, la todavía no excesiva exposición de los bancos al crédito hipotecario, etc. En mi opinión, eso no es más que parte del fenómeno de negación de la burbuja que ocurre en todo proceso de especulación activa. Al contrario, ello me confirma que cuantos más negadores, más burbuja"

Shiller otorga una simpática y emocional definición de burbuja que completa a la mencionada anteriormente; para él una burbuja inmobiliaria es: “…una situación en que las noticias de los aumentos de precios alimentan el entusiasmo de los inversores, que se difunde por contagio psicológico de una persona a otra y en el proceso amplifica historias que pueden justificar esos aumentos. (Esto atrae) a una clase de inversores cada vez mayor, que a pesar de las dudas sobre el valor real de la inversión se ve atraída hacia ella en parte por envidia del éxito de otros y en parte por el entusiasmo de la apuesta”.

Lo dicho, la burbuja tiene nombre propio: especulación pues se sustenta y fundamenta en ésta.

Burbuja: argumentos en contra…

Antonio Becerril, gerente general de la casa corredora en bienes raíces Remax Diamond aunque no descarta la ‘creación’ de una burbuja, desestima la existencia de una en estos momentos. En todo caso, podría hablarse de una “pequeña burbujita” como él menciona.

Para Becerril, la tesis es clara: se trataría de precios inflados. Sobre todo en distrititos de Lima ‘moderna’ como Miraflores, San Isidro y en menor medida San Borja. El especialista habla de la existencia de sistemas de valores que poseen un rango de entre US$2,500 y US$2,800 el metro cuadrado para predios en Miraflores, US$4,000 como tope en San Isidro y US$2,000 a US$2,200 en San Borja. Son precios altos para Becerril, pero aun así no se pueden comparar con los valores de otras economías regionales porque “no son reales” como él menciona añadiendo que existe un componente especulativo importante en la valorización de las propiedades, porque de acuerdo a Becerril: “…la gente busca puntos de referencia de ‘terceros’...”.

Otro argumento del experto, estaría en el orden de considerar que en las zonas mencionadas sobre todo en Miraflores el ritmo de ventas ha disminuido. Si esta desaceleración sigue la lógica de mercado, la disminución de la demanda podría ajustar a la baja los precios y con esto la tesis de Becerril quedaría confirmada.

El economista principal de Macroconsult Elmer Cuba, menciona que “…desde 2007 los precios –en soles– de los departamentos en 5 distritos de Lima Metropolitana han subido cerca de 175%. En el resto de la ciudad y en las demás ciudades del Perú también han aumentado notablemente los precios, aunque en una menor magnitud (entre 70% y 120%, dependiendo de la ciudad)”.

Sin embargo, Cuba estaría en la línea de achacarle más al boom inmobiliario este sistema de precios que a una burbuja, descartando entonces la existencia de ésta. Sus razones se cuelgan a dos hechos puntuales: el desarrollo del crédito hipotecario que alentó la demanda por vivienda en los últimos años estimulando el incremento de precios; y por otro lado, el déficit de vivienda que acusa la economía local señalando que “…existe un importante déficit habitacional, que da un soporte (…) a los precios agregados. En 2011, casi dos millones de hogares suman el déficit habitacional cuantitativo del Perú”.

Cuba estaría en la línea de achacarle más al boom inmobiliario este sistema de precios que a una burbuja

Cuba es concluyente: “La dinámica de incremento de los precios de los inmuebles no responde a la dinámica de una burbuja”

Ismael Muñoz, economista y docente de la Pontifica Universidad Católica del Perú estaría de acuerdo con Antonio Becerril y Elmer Cuba al señalar que “…lo que existe es un aumento de precios de las viviendas y todavía esos precios están por debajo de los que hay en la región. Vivimos el ‘boom’ de construcción no solo en el sector inmobiliario, sino también en el sector comercial”. El economista también añade el tópico del déficit de vivienda local como punto de quiebre para desestimar una burbuja.

Pero Muñoz va más allá. Él desliza la idea en torno a cuál sería el rol de la Superintendencia de Banca y Seguros en su papel regulador de cara a frenar una burbuja en posible gestación. ¿Restricciones a la oferta hipotecaria de los bancos? ¿Sobre todo para segunda vivienda? Suena extremo pero lo cierto es que la farra de créditos sin control podría acelerar la generación de la indeseada burbuja.

De momento, la mesa de discusión está servida y para tranquilidad de los lectores se trataría (se resalta el verbo en ‘condicional’) de un boom del sector traducido en precios especulativos; junto a este hecho, no habría certeza de una burbuja y de su germinación a corto o mediano plazo habida cuenta una falencia de vivienda que aún no se ajusta a un incremento de la demanda. Sin embargo, de lo que sí podría estarse seguro es de la existencia de todos los componentes e ingredientes para el nacimiento del pavoroso escenario de precios.

Se espera que el sector inmobiliario, no sea una suerte de ‘Mary Shelley’ autora de Frankenstein o el moderno Prometeo replicado en el temido monstruo llamado burbuja inmobiliaria.

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Escrito por

Eduardo Recoba Martínez

Economista, periodista, docente. Corresponsal para Latinoamérica de iForex financial news, consultor y analista. Sígueme en @eduardo_recoba


Publicado en

Redacción mulera

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